2014年12月28日 趣BLOGBLOG：求價不求呎的報應

用Small is beautiful形容今年的樓市，相信最能凸顯當中的畸形。反映樓價的中原城市領先指數（CCL），今年累升超過11%，但問題是，真的只有11%嗎？答案是否定的。
中原指數系列今年新增大型及中小型單位指數，以面積為1,076呎單位作分水嶺，今年升幅分別為6%及12%。在劏房盛行的年代，更實際的，是推出500呎以下的細單位指數，才能反映社會實況。樓價指數成份屋苑共有117個，其中跑贏整體CCL11.4%升幅的，港島區有12個（佔比36%）、九龍區有15個（佔比47%）、新界東有18個（佔比75%）、新界西有18個（佔比64%）。
升幅最誇張的，是青衣美景花園，去年底實呎6,800餘元，目前升至接近9,000元，一年間升31%。十大升幅屋苑中，較多上車盤的新界西佔了六席。呎價低不是爆升的關鍵，最重要係400萬元單位有得揀。以美景花園為例，要搭車出地鐵站，位置吊腳，今年有能耐急升，只因400萬元以下還有甚多選擇。根據土地註冊處最新資料，過去廿宗成交，竟有18宗是400萬元或以下，較天水圍的嘉湖山莊還多。

細價樓隨時已屆牛三

現今樓市最大的諷刺，就是劣盤驅逐良盤。質素差、位置遜的細單位，呎價竟較質優方便的單位為高，原因只有一個，就是吼準買家心急「上住先」的心態。明知道貴，呎價瘋癲也無所謂，500呎供唔起，退而求其次揀400呎。首期唔夠，就買住300呎、繼而200呎甚至百逾呎的劏房。只要成交額還在四球樓下，就算是創新高呎價又如何。
以沙田第一城為例，一個284實呎單位，本月以372萬元易手，呎價萬三元，同一座同層景觀更佳的707呎單位，728萬元成交，呎價10,300元，前者呎價貴近三成，與其說後者「賣平了」，倒不如說前者屬「非理性亢奮」。求價不求呎，就算呎價多付溢價也沒所謂，這種潛意識蔓延至整個社會。細單位業主吼準鋤你價，發展商亦睇穿局勢，東涌新盤聲言最平一房開價「接近平盡同區」，卻未有提到呎價可能是同區新高，打住400萬元可上車的噱頭，難怪收票異常熱烈。
新一批居屋售價最貴326萬元，保守估計最少有十萬人爭2,160個單位，即超額約45倍。97年樓市高峯期，居屋曾超額認購47倍。同事話見到攞表都排三句鐘，或者重塑tom.com的神話。
如果細單位是細價股的話，今明兩年肯定是細價樓的牛三。牛三完了，What goes up must come down。
P.S.根據中原CCL資料，羅列所有屋苑全年呎價資料、變幅及排名。報紙版面有限，讀者如有興趣，可參閱網上及手機版。

2014年12月21日 趣BLOGBLOG：港銀三萬億黑天鵝

上周金管局出了季報，其中一個數字令我有深刻印象。第三季本港銀行業對中國內地相關貸款總額（包括貿易融資）增至3.058萬億元，佔銀行總資產14.7%。金管局去年9月起用新方法收集資料，過去四季數字遞增，今次也是歷來新高。

內銀式經營生態令人憂

3萬億元放貸中，近一半（1.424萬億元）借予國企，民企佔近兩成（5,670億元），其餘約三成則借予外資在內地設立之企業。3萬億元數字，如果壞賬有1%，已經涉及300億元。當然在目前阿爺減息放鬆銀根救市之際，大部份內企仍能撐住，但港銀對內企放貸之積極，長線而言肯定是一顆計時炸彈，遇上黑天鵝，3萬億元的內企放貸，會成為港銀的負資產。
去年底，港銀向內地放貸不足2.6萬億元，九個月時間總額激增18%至超過3萬億元。同期本地貸款增幅不足一成，港銀為跑數又好，擴市場份額又好，未來向內企放水，只會越來越進取。交銀香港以逾4厘超高息搶人民幣定存，藉「本地吸存，內地放貸」，正是這種內銀式經營生態，更令人對港銀憂心。
首三季銀行整體經營溢利按年升6.4%，淨息差不變、甚至有問題貸款也跌至0.43%，弔詭的是，銀行股股價反而全線濕滯。大本營在香港的滙控（005）及渣打（2888），被監管機構罰到媽媽聲，股價挫情有可原。但近年積極北上的東亞（023），今年無厘頭跌8%，大新銀行（2356）亦跌近一成。較穩陣的恒生（011），升1.6%已經最好，有阿媽帶挈的中銀（2388）亦只能平手。
股價反映將來，以此解讀，港銀未來一年將面臨多項挑戰。金管局半年報告曾就港銀進行內部壓力測試，睇吓不同情況下，銀行信貸虧損有幾嚴重。假設兩年內本地外圍沒有甚麼衝擊的話，整體貸款的預期虧損，平均只有0.16%，最差也是0.63%。甚麼叫最差，上過統計學的話，應知道置信水平（Confidence level）。金管局以99.9%置信水平作為最極端考慮，相當於三個標準差內所有範圍，列入計算風險因素。
例如以物業價格衝擊為例，假設物業自今年第三季起至明年次季，連續四季分別下跌4.4%、14.5%、10.8%及16.9%，物業衝擊令港銀平均信貸虧損比率為0.47%，最高（置信水平99.9%）虧損則為1.58%。簡單講，樓價未來一年跌四成，銀行每1億元貸款，平均只蝕47萬元，最壞情況亦不過損失158萬元。
利率衝擊方面，情況可能沒有大家預期般反應大。假設未來一年加息6厘，港銀平均信貸虧損比率為0.27%，最高虧損為1.02%。當然有關數字，全由金管局職員根據專業的方法評估，但問題是，當樓價急跌或瘋狂加息，兩者可能同步發生，而陪伴而來的是經濟陷入衰退、零售萎縮、失業率飆升，這些因素單獨計算可能影響輕微，但同一時間發功，殺傷力絕對驚人。
何解金管局置信水平上限只去到99.9%，因為世上沒有最極端，只有更極端，亦即是黑天鵝。黑天鵝難以預測及評估，只能負隅頑抗，屆時不是考你的購買力（Buying Power），而是持貨能力（Holding Power）。
有人講，油價半年極速跌五成是黑天鵝、盧布貶值年內貶六成也是黑天鵝，甚至梁振英不是狼，而是黑天鵝。2015年臨近，寄望大家新一年，無論作投資及置業，要思前想後，量力而為。

有關金管局報告可參閱http://www.hkma.gov.hk/medi......letin/qb201409/chapter5.pdf

2014年12月18日 貸評山下：一份報告幫你跑贏大市

由2015年開始，港交所（388）把《環境、社會及管治（Environmental social and governance（ESG）reporting）報告指引》中的部份元素，由目前的自願遵守建議常規，提高至不遵守就解釋的程度，再加上越來越多投資者將上市公司提交的ESG報告，與財務報告一併列作是否適合進行投資的重要參考，故此，公司倘若還未做好遵行ESG準備，便會顯得落後，若只是假做當交功課，並非真正執行ESG，亦難望獲得簽署了聯合國負責任投資原則（PRI）的機構垂青。

企業做好ESG　投資回報較佳

PRI由聯合國前秘書長安南於2005年提倡，經一年醞釀正式推出，共包括6大項原則及35項行動，其總目標是協助機構投資者（受託人）將ESG考量因素納入投資決策和對所有權的行使之中，以改善委託人的長期投資回報。現時已有1,260家金融機構簽署遵守該投資原則，他們當中800多家屬於資產擁有或管理者，管理的資產規模達到45萬億美元，即使聯合國今年的調查報告指出，上述機構被指派監督執行PRI，且薪酬與PRI掛鈎的員工，僅佔這些機構總人數的兩成，其影響力仍不容忽視。
顧名思義ESG即環境、社會及公司管治，在環境一項中，包括了工作環境；如工作地點是否安全、對職工的培訓是否足夠、發展及晉升的機會等，環境亦包含對大自然的保護。至於社會是指公司與股東、顧客的關係，以及公司有否致力參與社區活動；如義工慈善活動、贊助藝術康體項目等。最後在管治方面，主要觀察公司日常的治理，以及有否遵守法規。
AXA國衛兩個月前曾發表過一份調查報告，該報告以英國富時指數成份股為例，發現當中ESG評分較高的公司，在金融海嘯後的平均年化投資回報率高達四成，至於評分較低的公司，卻接近無增長。也有其他的研究，如德銀的Deutsche Asset and Wealth Management委託了英國University of St Andrews所做的研究，也發現如果投資在ESG做得較好的企業，整體的投資回報會跑贏大市，而且在跌市時，企業的防守性也更高，虧損較少。
這是非常有趣的研究，當中反映研判（study and determine）並選擇投資擁有良好ESG（又稱為較可持續發展，sustainability）公司，有機會能找出跑贏大市的alpha，現在逐漸在全球投資界開始慢慢被重視，亦稱為sustainability alpha。從學術上來說，這也有一定的理論基礎；因為在一個有效的市場（efficient market），一般很難跑贏大市，除非能有市場沒有廣傳而有用的資訊；一份堅實的ESG報告，就正正包含藏許多對投資者有用的訊息，而同時又是市場過去未予以重視的訊息。

增員工士氣　激發創新能力

為甚麼ESG報告的資訊對投資者有用？因為這其實對企業長遠盈利增長有幫助，正所謂doing good is a good business。顯然易見，公司管治做得好自然會對投資者或股東好，單是說對員工好，便有助增進員工士氣，加強團隊精神，激發他們的創新能力；而且社會及環境兩方面做得好，也可提高公司聲譽，免受污染環境處罰，也可增加顧客對公司的信心。

2014年12月14日 趣BLOGBLOG： 油魔3億掠水大法

臨近年尾，要選財經十大新聞，國際油價半年內暴瀉近五成應該入圍。油價跌對港人最大影響，一是機票平了（燃油附加費下調），另一個就是車用燃油費用跟住減。但事實係，香港縱有五間油企，卻是寡頭壟斷，價格近乎一致，加（價）快減慢已是常態，食盡市民也是常識吧。

原油價跌41%　港燃油僅減15%

油魔到底食得幾盡？搵完資料股榮感受到，一向逆來順受的港人對油企不是非一般的克制，而是死了心。事關每次佢肯減，幅度平均約1%，入爆成缸油，慳埋慳埋都唔夠買本《100毛》，這種乞兒式減價，加上政府愛理不理的態度，縱容油魔繼續搵車主笨。
紐約期油今年至今跌價41%，由每桶98美元跌至上周五的57.8美元；本港車用油價，每公升價格中有6.06元為燃油稅，因此要撇除有關稅項始反應實際燃油減幅。今年初，加德士每升普通油16.99元，除稅前為10.93元，上周五減價後，每升淨油價9.28元，減幅15%，相比原油同期41%跌幅，油企食水之深表露無遺。
上周同事打電話查詢，蜆殼發言人回應指，本港車用燃油以入口為主，會以新加坡離岸價格作為成本計算之一，坊間經常提到的原油價格並不適用於本港的燃油市場。我認同燃油由新加坡運至香港、繼而出售，中間可能有數星期的延後（time lag），但政府提供的數字卻講出另一個事實。
根據政府統計署每月數據，車用汽油每升進口單位價格，去年底為6.11元，至10月底為5.4元，首十個月價格跌幅為11.6%。同期，國際原油價格由98美元跌至80美元，跌幅為18.2%，入口價與國際油價差距為6.6個百分點。再睇睇油站油價變動，加德士10月底每升淨油價賣10.28元，相比年初10.93元，減幅5.9%，其他四大油公司，情況大致類同。
蜆殼發言人沒有吹水，原油價格並不適用於本港的燃油市場。延伸解讀，就算是汽油進口價格也不適用於本港燃油市場，否則如何解釋，入口價減了11.6%，但油站夠膽死只平了不足6%。原油價格下跌所帶來的額外着數，有一半由油魔獨吞。
過去四年，每年入口的車用無鉛汽油超過5億公升，食價逾半成，相當於每升淨油價約0.6元，「加快減慢」每年額外多賺約3億元，政府沒監管，油魔自然袋袋平安，何樂而不為呢！
對於這個政府，沒有期望，因此談不上失望。涉及民生例如油價的事，不但是車主的事，也關乎公共運輸職業司機多個行業的利益，一個沒有機制、任由操控的市場，政府愛理不理，過去數月未曾出過聲，連呼籲提示也沒有，難怪油企肆無忌憚。反之，拆條banner，可以即叫即拆，效率之快，唔代表你做到嘢，只是凸顯你有幾咁PK。

2014年12月07日 趣BLOGBLOG：樓市癲多一年

這陣子，身邊的朋友突然積極買樓，有些是等了又等、望穿秋水，最後按捺不住追入；有些是早年賣樓賺了等跌，不甘被業主瘋狂加租，死死氣重新入市。入市的，就算是劏房，也覺得無所謂，心態上認為「上」住先最緊要。房協長沙灣喜盈130戶一鋪清袋，市區新盤折實後呎價約萬二蚊，被坊間稱為抵買，換轉是一、兩年前，大部份人會覺得荒誕，但目前竟認為是理所當然。這種溫水煮蛙式的心態改變，股榮深信明年樓市可能仍會照升如儀，隨住樓市12年牛市完結，2016年要慎防熊市重臨。
如無意外，今年樓價將升超過一成，是2009年來連續第六年上升，累升1.3倍。由2003年開始，除了2008年金融海嘯回調16%外，12年升足11年，漲幅逾三倍。展望明年，三間外資大行齊齊唱淡，瑞銀估跌一成、瑞信及德銀分別估跌15%及20%。
有斷估冇痛苦，睇淡樓價的原因，不外乎供應漸增、加息周期開始、供樓負擔比重增，但同一原因在兩、三年前，已是市場認知的事，何解樓價不跌反升呢？樓價升跌，最大因素就是供應關係。政府四年前推出SSD、繼而BSD以至DSD等辣招稅，表面上壓抑了需求，但同一時間居屋沒有新供應，只能單靠公屋或私樓市場作出有限度供應，剛性需求仍遠超供應。

樓市最大隱憂　陶醉只升不跌

翻查差估署資料，自1985至2013年的30年間，本港私樓落成總量接近70萬個，即每年平均有2.32萬個單位落成。不過過去十年大牛市，私樓每年落成平均數僅1.2萬個，08年、09年11年及13年更少於一萬個，就算是近年發展商積極賣樓，今年落成量估計為1.7萬個，亦少於長期平均值。供不應求，發展商吊高賣樓，也能賣個滿堂紅，而二手業主也沒有減價誘因，要買家用新高價換誠意。
根據今年施政報告房屋策略，2014至2018年私樓落成量約6.8萬個，意味未來四年，平均每年落成單位為1.26萬個。上一個熊市，98至02年，私樓落成量為2.87萬個，求過於供，發展商只有減價賣樓，二手業主惟有跟減，樓價自然急挫。
新建居屋最快2016年度始落成入伙，四年將供應1.7萬戶，就算加上私樓供應，每年供應約1.7萬個。屆時供求漸趨平衡，樓價的短期升跌將落在經濟層面上。目前樓市最大的隱憂，是沒有危機意識，大家陶醉於只升不跌的幻覺裏。當舖市租值開始下調，零售銷售連月不濟，大家只望到地產新聞「呎價創新高」、「新盤一日沽清」的風光一面。
供應漸增、利率跟隨美國上升、甚至GDP變負增長、失業率攀升，都不會一步到位，這些因素慢慢會在樓市反映。今時今日贏盡的業主，總有一天要面臨目前準買家弱勢的困境。
股市又好、樓市又好，風水輪流轉的故事此起彼落，不會長贏不輸。當大家習慣了劏房萬蚊呎好正常，發展商賣165呎叫做屋都冇問題時，請做好心理準備，當跌市來臨時，別人跌兩成，你的可能跌四成，因為你要為黐線當正常付出學費。

2014年12月04日 貸評山下：過份自信投資大忌

跌市時，人的心理容易被恐懼佔據，作出不智的決定；相反，當升市時，人卻又容易出現過份自信的心理情況，同樣會使人盲目追捧。

誤信運氣等於實力

過份自信會有不同的表現。有抽樣調查訪問600名基金經理，當中問到關於投資工作表現是否超過一般水平或以上時，有74%被訪人士的回應是正面的，甚至有人這樣評價自己：「我知道每個人都覺得自己最棒，但其實我才是最棒的人。」
那74%中的人，認為自己比50%的人勁，即是說，起碼其中有24%的人過份自信！同樣地，另有70%分析員認為，個人較同行更能預測未來股市的獲利空間。
我們面對很多事情之時，其實均會過份高估自己，繼而相信自己擁有能力影響結果。這個有趣現象叫控制錯覺（the illusion of control），意思指人們以為自己對事物的控制能力，超過實際上擁有的控制能力，它經常發生於一些奇怪的地方。
舉例說，在美國買彩票的時候，可以選擇自己挑選號碼，或是用電腦隨機選擇。理論上無論是哪種方法，贏彩票的機率應該都是一樣，因為贏彩票的號碼是隨機抽出來的。
但是研究所得，如果人們可以自行選擇號碼，他們會願意付出四倍以上金額去購買，彷彿真的深信自己所選的號碼，較電腦隨機抽樣更有可能中獎，這例子證明，人們經常把隨機的事情誤以為是自己可控制。
另一例子是，如果要大家去猜30次擲錢幣（公或字）的結果，按照或然率而言，猜對與猜錯的機會是一半一半。然而，對於一些甫開始便猜對的人來說，他們會認為自己較那些甫開始便猜錯的人，更有能力去猜中結果，但其實猜中結果與否，均和個人能力無關。
在投資市場上，人性是有一種傾向，如果剛開始時候是買對了，便對自己較有信心，沒有去認真深究自己買對了的原因是運氣（隨機率），還是真的因為有特別深入分析見解所致；如果誤以為運氣就等於自己的實力和預知能力，便可能犯下太勇於進取的毛病，打亂了自己的部署。
換句話說，錯覺最大可能發生在個人擁有很多選擇時，例如你做事時，一開始便成功、對工作很熟悉、個人很投入、擁有眾多資訊等因素，都會導致你容易產生錯覺，高估個人能力，對前景感到樂觀。這些東西聽起來，亦是投資時期經常發生的狀況。最近，內地股市大升，帶挈了香港不少股票騰飛，當下檢視一下自己持倉的態度和策略，也可警惕自己免犯下過份自信的大忌。

應常檢視相反意見

要避免過份自信，其中可以做到是盡量檢視和自己相反的意見。正如20世紀哲學大師普波（Karl Popper）曾說：「批判精神就是科學精神。」他認為，當人把某些事情視為理所當然，自然會把它視為自己想法的一切依歸，造就人在不知不覺間犯下錯誤決定。
投資者的責任就是努力去尋找能推翻自己觀點的證據，以盡量減少自己的偏見和過份自信。