2014年07月20日 趣BLOGBLOG： 街市marketing 嵐山先會型

長實（001）大埔嵐山，未發售先自high。177呎劏房、屋苑內有墳墓、買樓要簽唔睇樓同意書，鑊鑊新奇鑊鑊甘，嗰種破舊立新，另闢蹊徑，其實相當有創意，又迎合到「主流意見」及需求。坊間負評太多，錯不在盤，而是市場技巧，將好事變壞事。
一開始，如果長實以「平」作賣點，根本毋須用甚麼「1+親」、「風水地」及安全問題拒絕買家睇樓用來死撐，最終換來丟臉。
Cheap盤咪用cheap方法去sell，既簡單又直接，股榮稱之為街市marketing。
昨日難得去街市買餸，先去肉檔買肉，「10蚊瘦肉啦！」，豬肉佬嘴藐藐切了一塊，股榮多口問，咁細嘅，佢就再割多塊細到不能再細的，然後講「送多畀你。」隔籬阿婆多口，「10蚊邊夠，係咪一條友整肉餅食啊。」
阿婆都知道，買10蚊就只夠一個人食，嵐山百幾呎劏房，200萬內可以上車，你仲想點。「1+親」根本嘥氣，仔女出得嚟住，就想有獨立生活空間，想撇低父母，你會將佢哋放喺隔籬煩住你嗎？長實以「住喺隔籬，互相照應」作賣點，倒不如名正言順，「劏盤新樓，廿萬首期」，夠直接有gimmick。長實敢劏咁細去賣，就知道市場有需求，何解冇勇氣「表白」。
買完肉買魚，見到檔口有兩個兜，魚款一樣，一邊生猛識游，一邊反緊白眼死魚咁款，價錢平廿蚊。猶豫之際，檔主躁躁地話，「唔買就過主，咪阻住後面條龍。」是真的，買死魚的人居然多過生魚，重點又係平。
長實樓神趙國雄日前解釋嵐山內有墳，「新界地區常有墳墓，若行得正企得正就唔使驚，有墳可證明是風水地，或許更值得考慮，買家亦可選擇其他單位。」樓神去年薪金連花紅2,861萬元，講出這番說話，我明白人工包埋的，不過風水地都有陽陰之分，用老趙怪論，難道和合石風水最好，更值得考慮？
將貨就價本來就是市場定律，睇番價單，同層望墳及不望墳的價錢，三房單位差距超過100萬元。用街市語言，「唔買就過主啦，冇人用支槍逼你買。」但說一番甚麼有墳是風水地，更值得考慮，同賣魚佬同你講，條魚隻眼突出來，可能更加新鮮，你都媽番佢啦。因此，樓神下次還不如說：「唔鍾意咪唔揀，大把人爭住要。」簡單直接，想要平又要正，行開啦！
語言偽術最高的境界，就是自己呃埋自己。寧願死撐、唔認衰仔，嵐山去年12月已獲批預售樓花同意書，等了七個月才賣樓，得出如此市場迴響，就算賣清，長實樓品牌得不償失。作為長實小股東，我寧要老實，不要笨實。

P.S.有錢唔係大晒

曾經聽過，用錢解決到的問題，就唔係問題。長實曾要求嵐山內祖墓後人遷墳，結果是冇得傾，因此不存在價格高低。連傾都冇得傾，首富李嘉誠，有錢唔係大晒！

2014年07月17日 趣BLOGBLOG：大折讓H股 派貨潮開始？

全世界都在靜待滬港通10月初推出，不過原來80多隻A、H股份，有20隻自4月10日宣佈滬港通後，已炒高一成以上，近半（9隻）升幅更達三成以上。
統計最大升幅的頭20隻股份，股權分佈則越來越散，予人的感覺是，滬港通未開始，所謂大折讓H股恐怕已經炒完，派貨潮是否開始？睇多數日應有分曉。

浙江世寶升得無厘頭

滬港通4月10日公佈於10月啟動，當日大折讓H股喪炒特炒，部份升幅動輒兩、三成，不過唔夠兩日，相關股份已經打回原形。短炒即損手，是散戶的通病，但大戶卻靜靜起革命，人棄我取，於三個月內靜俏俏地將垃圾大折讓股炒上。
10月準備開波的滬港通，當中不包括深交所上市的A股，但諷刺的是，最近這三個月頭5隻升幅最大的H股，3隻都是於深交所上市，理論上唔應該升，亦都冇可能會升，因為不受惠新政策。
但事實勝於雄辯，冇得升卻偏偏升爆廠，原因只得一個，大戶儲貨、炒高、然後高位散貨。
當大家仍儍癡癡等滬港通開通，然後打算大炒特炒，恐怕成為接火棒的蛋散。
以A股於深圳上市的浙江世寶（1057）為例，過去三個月累升98%，是升得最無厘頭大折讓H股。4月中旬十大股東持股達到73%，但及至本周二，已減至62%，其他例如山東墨龍（568）及東北電氣（042），亦出現類似情況，大股東股權已漸見減磅，股東分佈越見分散。
炒股好玩的地方，是充滿不合理，越理性越不適合短炒，如果大家仍想參與滬港通的派對，最正路是買港交所（388），悶得嚟坐得會較舒服。

【想賺錢讀歷史】

DSE放榜，住同一層街坊C同股榮呻，阿仔想讀歷史唔讀BBA，叫我好聲相勸。17年前，股榮揀了BBA讀經濟，放棄了鍾意的歷史，這是我其中一個感到遺憾的地方。讀經濟只會留意眼前刻下的事物，讀歷史卻能看偉人智慧名言。要在商場賺大錢，要諗長線，讀歷史好過BBA。
書展前夕，有人叫我介紹一本書。今年認真重讀高中歷史導讀《Europe Since Napoleon》，讀書時千頁書當枕頭唔識寶，今年認真重閱，突然覺得係塊寶。

2014年07月15日 貸評山下：MPF改革 政府要出手

不少投資心理學相關的研究，顯示人性都不特別喜歡儲蓄；換句話說，先把錢花掉還是先儲蓄而延後消費，前者成為大部份的選擇。
事實上，過去兩年為一個業界舉辦的理財比賽擔任評判，不同的案例也有一個較普遍的現象，就是收入高、消費更高，造成退休儲蓄不夠的後果；另外一個有趣的現象，就是對資產分配和年齡匹配的概念不清，不少年輕人竟然選擇較保守的保本基金，相反不少年長的退休人士，由於退休儲蓄不夠，為了賺取多一點的使費，會有過多的資產投放於風險較高的股票。

核心基金方向正確

如果為數不少的市民退休儲蓄不夠，肯定會增添未來公共財政的壓力，故此筆者原則上是支持強積金的概念；不過，由開始至今，坊間有不少批評強積金「收費高、回報低」，甚至被市民嘲笑為「強迫金」。
面對這些批評，積金局繼半自由行後再出招建議引入核心基金，規定其成份基金費用上限為管理資產的0.75%，開支比率的管理費上限則為1%，較現時平均基金開支比率的1.69%，是一個明顯的進步。而且，核心基金的建議中，包括了人生階段的模式，即是年紀輕，能承受的風險相對高，反之亦然，幫助市民避免作出錯誤的資產配置，是個良方。
另外，據悉現時本港有24%的打工仔，沒有為強積金投資選擇基金，涉及金額約為總供款額的10%（約500億至600億元），因而被安排轉至41個預設基金（不一定合適的資產配置）。
而核心基金也可以為這些「沒有」或「不想」作出投資基金選擇的打工仔，解決選擇基金問題。
雖然核心基金營運方案，仍須諮詢業界及市民意見，但筆者並不贊成由積金商各自設計推出核心基金，就算它們依照有關特點規定去設計，最後結果都會有所差別，以致不能作出「蘋果與蘋果」比較，反而讓積金商有藉口去調高收費。
其實強積金難得有改革，筆者認為政府理應擔當重要角色，最好由政府主導的全球遴選機制，選出認可的基金投資機構，然後於不同強積金計劃內設有同一個由政府認可的核心基金，供打工仔選擇（當然會隨年齡調整）。
由於投資者有home bias的投資盲點，只喜歡投資港股，因此核心基金宜主打投資環球股票、環球債券及現金組合。

被動基金慳管理費

另外，核心基金目標是降低成本及收費，基金設計應以被動式管理ETF為主，追蹤某些特定的指數，例如盈富基金（2800），由於表現與恒指掛鈎，不需要基金經理主動操作，故能節省大量管理費及交易費（盈富的總開支比率只是0.1%），而且投資表現亦未必輸給主動式基金。
有些人貶稱追蹤指數基金為懶人基金，筆者認為它們既然收費低，回報不會跑輸大市，實在應稱為精人基金；善用精人基金才能有效改革「強迫金」。

2014年07月13日 趣BLOGBLOG： Canteen阿姐與美女股神

上周長實（001）神則再現，嵐山177呎囚室式劏盤令全城譁然、三房三廁擺明預作分租靚劏。股榮堅信，大家一邊狂小之餘，銷情不愁出路。無論如何不合理，到最後還是賣個滿堂紅，情況猶如荃灣新盤一樣。（請參閱〈超人新盤係咁㗎啦，好出奇呀〉http://hk.apple.nextmedia.c......state/art/20140427/18701518）
不少年輕人甚至中產概嘆難上車、沒首期、開支大。樓價貴是事實，但不代表永遠沒有希望置業。機會總是留給有預備的人，上周去醫院巧遇一位昔日在公司飯堂工作的阿姐，一番閒聊，值得細味。

月入不足兩萬　擁有兩個單位

阿姐五十餘歲，在餐廳做接單派送工作，薪酬大約好過最低工資要求。阿姐甫見面，就問有冇股票推介，股榮笑笑口答，「快退休了，炒股怕你連養老金也輸掉，於心有愧。」「唔怕，有層樓收租，錢放喺銀行收息唔多，畀隻好嘢啦。」
好奇心作祟，詳問之下，阿姐九十年代攜兒來港與丈夫團聚，一直租住單幢私樓。夫婦工作十餘年，儲夠首期買入自住，供了十年就供完。然後五年前在附近買入另一個單幢樓單位，租金足以抵銷供款。
夫婦月入不足兩萬，沒領綜援、沒住公屋，卻擁有兩個單位，兼把兒子送入大學，是如何做到呢？「每月將收入一半儲起，積少成多，就是這樣了。放假嘅興趣是睇樓，附近的樓盤都好熟，好多朋友都叫我幫吓眼，但最近已經太癲了。」「沒去旅行嗎？」，「來港廿年，除了返大陸，最遠只去過澳門。」阿姐全身樸素裝扮，揹上環保袋，電話相信是Nokia不死神機3310。
facebook上，不少人post上每季去一次旅行，或者不時買入新潮玩意及品嚐美酒佳餚。收入越多，開支越大，一邊怨儲唔到首期買樓，轉頭卻買車，一邊享樂消費又話冇錢剩。很多人的心態是「𠵱家嘅樓咁貴，我都上唔到架啦。」樓市每十年八載，總遇上一個大跌周期，目前沒能力，就應該開始儲定子彈，減少不必要消費，而非怨天尤人，上車在乎你的能力，更重要是決心。

眼紅別人之時　想想背後犧牲

上周朋友在臉書上分享一則舊聞，2011年美女股神王雅媛接受周刊報道時坦言，「如果你安於打一份收入穩定的工，不接受高風險投資，就不要想可以做百萬富翁，這樣一世都不會發大達。」她在中大畢業前已賺得100萬元，連同可觀的證券行薪金，加上投資回報，令她有能力以幾萬元租住西九龍豪宅逾千呎海景單位，更花了20多萬元，買下一部二手名車。
每個人都有權選擇自己理想的生活模式，年薪可能僅十萬的Canteen阿姐，犧牲消費或享樂，以勞力換來兩層物業，為退休鋪路。年薪或超過百萬的美女股神，有能力置業，當年卻選擇租樓買名車。兩者誰對誰錯，沒有標準答案。只想帶出，當大家眼紅別人上車之時，亦要想想背後所作出的犧牲及等待。羨慕別人租樓買名車，也毋須妄自菲薄。

2014年07月08日 貸評山下：耶魯模式 投資者可借鏡

全球規模最大的大學捐贈基金（Endowment Fund）哈佛基金（Harvard Management Company），因現任行政總裁門迪洛辭職不幹，須再度物色揸弗人，這已是該基金九年內第四度換掌門，讓哈佛基金安然渡過金融風暴的她為何要走呢？有估計可能嫌四年總薪金480萬美元偏低，當然也可能有其他的理由，如掌門人與學校股東及管理層，對基金管理策略出現分歧所致，因為信任與支持，往往是基金及其管理人成敗去留的關鍵。

管理成敗　全靠信任支持

哈佛基金過去五年平均回報率為1.7%，在長春藤聯盟大學（共8間）捐贈基金排行包尾，而由教父級基金管理人史文森（David Swensen）掌舵的耶魯大學捐贈基金，同期平均回報率為3.3%，位列第五。
捐贈基金具永續性質（perpetual），與普通基金不同，投資策略必須是長遠的，短期未必跑贏大市，一旦學校當局對揸弗人的管理策略不信任及不明白，見短期無成績便對他們施加壓力，很難會成功。而哈佛基金九年四換人，整個基金在各管理人短時間難以證明自己策略對錯下，仍取得11.3%的20年投資回報率已絕對不低。
反觀85年起一直擔任耶魯基金首席投資官的史文森，因獲得校方信任，即使08年金融風暴導致基金資產值下跌兩成多，亦未有被叮走，令基金資產其後得以大幅回升，差不多完全追回之前所輸的；而其20年投資回報12.5%，穩坐眾大學基金榜首。試想想，金融海嘯後，如果史文森因受壓而改變策略，相信不可能在短短幾年之間追回絕大部份的回報。耶魯基金由66億美元增至200億美元，為學校開支提供了四成資金，可見信賴在他們這一行的重要性。

谷外地股票比重　降風險

由於長年配合默契，著名的「耶魯模式」（Yale Model）得以發揮，此模式充分利用自己的永續性質，一方面多投資長期、非上市或低流動性的房產基金、私募股權、自然資源基金等，利用這類流動性較低的資產，賺取所謂的「Liquidity Premium」（即是說，流動性較低的資產，需要提供更高的回報去吸引投資者），因為永續性質所需的流動性，每年就只是整體資產的5%至10%，不用像其他機構投資者一樣，面對贖回所帶來的流動性問題。
另一方面，在資產配置上盡量分散風險，加大國外股票（包括新興市場）的比重，減少投資和持有債券、國內股票及現金，突破投資心理上常見的「home biased」問題（就是在資產分配上，過份看重自己本土的股票和資產，對國外的資產配置比重不夠，做不到真正的分散風險；這也是很多香港投資者的弊病，使投資者錯過了近年美股大升的時機）。
這些道理聽來像常識，不過「常識不常見」，以前掌管大學基金的，只是打份工，害怕把千辛萬苦籌回來的錢虧掉，於是便少做少錯，坦白說，就算現時香港，也有不少慈善團體有這樣的理財心態，不能好好的善用資源。

2014年07月06日 趣BLOGBLOG： 樓價指數 認真就輸了

講起樓價指數，大家只會記得中原城市領先指數（CCL），因為它如恒指般獨市。但作為二手樓市的benchmark，CCL是否具備指標作用，股榮有保留。
中原城市指數有兩個，一個是正式的中原城市指數（CCI），以土地註冊署正式買賣紀錄來計算，一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳，數據滯後達兩個月。CCL則根據中原地產經紀上報到總部的臨時買賣合約來計算，滯後時間約兩周，很大程度最反映市況，有價有真相。CCL最大缺點，是只根據中原地產代理上報的成交作為統計數據，據中原網頁自身披露，「在地產代理市場的佔有率超過20%，所以它的成交數據是能夠反映市場的主要狀況」。逾兩成市佔率就代表樓市的升跌，問題繫於sample size太少，容易出現「被代表」的情況。
CCL的計算方法，是統計全港100個主要屋苑的一周總市值按周變幅，總市值等於屋苑全部可銷售樓面乘以它的調整呎價。所謂調整呎價，是基於呎價受景觀、方向和層數等因素影響，所以利用回歸分析方法來確定這些因素對呎價的影響。用埋所謂統計學上的變數分析，是否準確呢，不妨參考今年表現最好及最差的屋苑。

擎天半島跌了兩成　真定假？

股榮用中原網上數據，統計百個屋苑調整呎價，整合後，十大升幅屋苑有九個升幅雙位數，當中青衣美景花園飆21%，由去年底的實用呎價6,832元，升至上周五最新報的8,286元，同為青衣區的翠怡花園升12.6%排第五，但同區青怡花園及盈翠僅升約1%。
股票有追落後，樓市追落後亦司空見慣，但同區差距如此大，是盲搶樓的結果，或是昔日數據有偏差，令人產生錯覺呢？
另一邊廂，上半年最差的屋苑是擎天半島，呎價跌了兩成，同屬九龍站的凱旋門及漾日居，同期分別跌3.2及0.4%。至於同屬傳統藍籌屋苑的美孚新邨，半年跌價12%。問了區內代理，兩大跌價屋苑半年間極其量微跌，業主就算狂出貨，平市價5%即有承接，何須賤賣。
數據還數據，事實歸事實。有朋友年初認真mode問，中原指數跌到落100（當時約118），我就買樓。我亦認真反問他，你買騰訊（700）會睇恒生指數嗎？恒指跌到落二萬點先買QQ嗎？佢唔識答。真的認真睇中原指數的人只有兩種，一種是剛買了樓，希望樓價gogogo，以滿足他們入啱市的決定。另一類是望住指數等跌的上車客，明明有能力有需要，卻認定指數會跌，死等唔買，以為指數決定一切，殊不知越睇越笨實。
P.S.趣BLOGBLOG三年了，合共寫了165篇拙作。由牛刀小試至每周埋頭苦幹，落筆一句鐘，搵料三個鐘。睇得趣，做落唔有趣。世上沒有免費午餐，股榮文筆欠細膩，惟有將勤補拙，統計數據過程中，總有所收穫，歡迎讀者及網友提供意見。

2014年07月03日 趣BLOGBLOG：五不窮六不絕 七翻身冇行

兩個月前，五窮六絕大致上是財金界的共同語言，結果恒生指數五月不窮（升947點），六月不絕（升109點）。七月首個交易日，大市升358點至23549點的今年新高，配合金管局年半以來，向市場注資逾百億元，表面上形勢一片大好，各界亦好友上身，預告7月能再下一城，在此我有保留。過去三年，恒指曾兩次觸及二萬四附近即腳軟，目前距離此阻力位只有600點，是否真的如此難破嗎？答此問題前，先睇睇今年恒指最好及最差股份。推升恒指最大貢獻者是騰訊（700），半年內升24%，推升恒指414點，多過恒指今年243點升幅。其餘四隻最大功臣，貢獻不足百點。

騰訊急升，無非是為8月上旬阿里巴巴以高估值上市「造勢」。一拆五前，騰訊歷史高位646元，現價相當於未拆股前的614元，再升5%即見新高。單靠騰訊闖關，恒指升極有限。
要港股破關，先決條件是中資股翻生。今年五大累街坊股，第一是滙控（005），其餘四隻是國壽（2628）、中移動（941）、建行（939）及工行（1398），全是大型H股及紅籌。再睇十大恒指比重股份，佔整體達六成。最差的五隻，全是十大之內。

中資股成死穴

A股長期偏軟，阿爺想改革國企，說易行難。本來2008年海嘯後，讓經營不善的國企破產重組，是最佳方法。但中央四萬億救市，令本應要死的救翻生，未解決根本問題，卻種下禍根，內銀孭上數萬億計問題債務，目前未爆，不等於將來唔爆。目前內銀保險H股較A股的溢價程度，是歷史新高。工行H較A貴16%、招行（3968）H比A貴21%，國壽及平保（2318）H股較A股高逾20%。是內地客唔識貨，過份悲觀，抑或是股價暗裏反映潛在真實風險，令貪高息的本地投資者，繼續錯愛呢？
當大家眼紅美股、歐股屢創新高之時，是否怪港股不爭氣呢！公平些講，只計本地概念股份的MSCI香港指數，目前已升抵至六年半的最高水平，絕對有交代。反觀MSCI中國指數，近五年只是原地踏步，追落後越落後。
很多基金經理都一廂情願認為，中國故事仍是未來升市催化劑，但國企未經過陣痛的重組及改革，未曾在沒有護蔭下的環境掙扎求存，大家可能想得太多了。「不怕神一樣的對手，就怕豬一樣的隊友」，這金句放在中資企業裏真的太貼切。馬雲及馬化騰就是互相競爭才能互贏。而內銀放貸對象不是穩陣大國企就是向自己人放水，賺得多不是你叻而是別人沒有選擇，稍遇到挑戰，被雙馬搶錢時，就叫救命要老母救，就是這種陋習，令中國多個行業出現豬兜無極限的現象。中資股有反彈難轉勢，不要自我感覺良好。