在過去兩個月來，樓價整體表現反覆上升，反映樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），已攀升至111.11點的歷史高位，反映樓市的升勢強勁。不過，若以分區指數角度看，暫時只有港島區樓價指數在前周（9月底）創歷史新高；其他的區份，尤其是新界西與97年高位仍有一定的距離（-8%）。
不過，從分區樓價年初至今的走勢看，新界西的表現反而最為突出，年初至今累積上升22.9%，升幅甚至跑贏港島區（同期只上升18%）和整體樓市（同期上升16.4%；【圖1】）。新界西區份屋苑有較佳表現，相信除了是炒落後外（年初至7月22日計，新界西是表現最差的區份），資金流向屋苑呎價較低的區份也有一定的關係（新界西指數成分屋苑平均呎價約5700元，是其他3個分區指數最低的）。
不過，資金熱炒至一些長期較落後的屋苑，是否意味投資者已進入「瘋狂入市」的階段？頗值得細味。
說回樓市市寬指標，從這些指標分析，目前樓市整體表現又如何呢？同樣地，為顧及部分未接觸過有關樓市市寬指標的讀者，在跟進指標變化前，讓我們再簡略介紹一下這些指標。
樓市市寬看後市走勢
研究部利用全港100個主要屋苑每周平均呎價的數據，編制了三類樓市市寬指標，分別：（1）屋苑樓價高於10周移動平均價比率── 這是統計全港100個主要屋苑樓價高於10周平均價比率；（2） 3個月平均升／跌（A/D）線── 統計100個主要屋苑樓價按周上升的數目，再減去下跌數目的3個月平均數；（3）屋苑樓價偏離52周新高／新低平均百分比── 量度主要屋苑從一年低位（高位）回升（回落）的平均百分比【註2】。
以下是這三類樓市市寬指標近月來的變化情況：
屋苑樓價高於10周移動平均價比率：目前全港100個指數成分屋苑的樓價，高於10周移動平均價的比率為83%，即現時有83個屋苑樓價高於過去10周平均呎價。比率雖然已從7月15日的58%低位顯著回升，但以往樓價升至新高時，此比率往往可升越九成或以上，即現水平未算超買【圖2】。
值得一提的是，今年4月中此市寬比率曾攀升至95%的高位，當時的樓價指數為102.5點，但目前指數已進一步攀升至111.11點，這比率卻回落至83%，顯示樓價續創新高，但樓價高於10周的比率卻減少12個百分點，即目前樓市升勢與這指標出現背馳。
不過，這背馳的情況未算嚴重，惟後市這比率若持續回落，令這市寬背馳狀況惡化，便要多加留意。
三個月平均升／跌（A/D）線：全港100個屋苑3個月A/D線讀數為18，即過去3個月內，屋苑樓價上升的數目較下跌的平均多18個。同樣地，自5月下旬開始，指標已呈反覆偏軟的情況，讀數由29個的高位輾轉回落至目前的18個，並且與樓價的走勢呈背馳【圖3】。換言之，雖然樓價過去數個月內急速上升，惟3個月平均A/D線卻正在下跌。
當然，正如以往的分析曾指出，在樓市上升周期中，這市寬指標往往要從高位跌穿零水平，樓價才會出現相對較深或較長的調整和鞏固。
換言之，雖然這市寬已出現背馳，但由於這指標仍處於相對偏高的位置，顯示樓價指數短期仍未必會即時出現較大調整。
分區表現方面，港島區的A/D線與樓價背馳的情況更為明顯【圖4】，此比率已從年中的12個高位，反覆減少至目前只有4個。這現象某程度也反映近半年以來，港島區樓價的升幅相對其他區溫和（只上升3%，較新界區有雙位數字的升幅明顯比下去）。
屋苑樓價偏離1年新高/新低平均百分比：目前全港100個指數成分屋苑的樓價，從1年高位回落的平均幅度為1.05%，創逾1年半以來的低水平，反映隨着樓價指數續創歷史高位，多個屋苑平均呎價亦同創年內新高，或非常接近過去1年的高位【圖5】。
至於樓價從1年低位回升平均百分比方面，比率亦反覆回升至22%，創逾1年以來的新高，顯示目前100個指數成分屋苑的呎價，由過去1年低位平均上升22%。若以分區的角度看，港島區回升的平均百分比則是最低的，只有17.4%；反之，新界西的比率則最高，達25.3%【圖６】。
這現象某程度反映，呎價較高的屋苑，從1年內低位回升的百分比，往往不及呎價較低的屋苑；這情況與大藍籌股「爆升」的力度不及細價價相若。
中期升浪仍未完結
那麼樓市短期去向，究竟是繼續攀升？還是已成強弩之末？
僅從樓市市寬角度分析，無疑屋苑樓價高於10周移動平均比率和3個月平均升／跌線，均與樓價指數呈背馳的走勢，惟現時背馳的情況並未算十分嚴重，而且A/D線也未跌穿零水平，加上樓市指標背馳的情況往往可以持續一段頗長時間才令樓價回落，故樓價中期升浪看似仍未完結。
再者，正如以往的分析曾指出，自2000年至今的樓市多個上升浪中可發現，指數成分屋苑樓價從52周新低回升平均百分比一次比一次為低（【圖5】；見下降趨勢箭咀）。
若從技術走勢的分析，在是次樓市的上升浪，這比率或有回升至約25%才見阻力（目前此比率讀數為22%）。若以現時比率及樓價指數推算，整體樓價後市或仍有3 %至6%的上升空間。換言之，僅從市寬指標角度分析，短期樓市還有續創新高的機會才會見頂。
註1：詳見2012年8月23日「樓價中期升浪未完」。
註2：具體指標編制和應用方法，以及數據來源等的介紹，可參閱2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌？ 」和《投資導航》下卷第五章5.6節「另類樓市分析工具」。
分析員：呂梓毅
【圖4】
【圖5】
【圖6】
