剛過去的2012年，香港住宅樓市和股市都分別升多於20%；除豪宅外（只有5%增長），其他資產價格的升幅，使不少市場人士跌眼鏡。不過，2012年香港實體經濟的增長，是過去10年以來，除了SARS和金融海嘯以外，最差的一年，GDP實際增長，只僅多於1%！這個表現，比不少經濟學者去年初的預期低。傳統智慧，股市跑贏大市，去年股樓齊升，是否預期今年的實體經濟會追落後呢？我看未必。
租金狂加蠶食盈利
除了政府開支（包括一系列的基建項目）預期會繼續增長外，其他各類的經濟增長元素都不十分樂觀：私人投資和儲蓄率下降、工業生產不振（連續四季負增長）、出口不樂觀（11月按年增長10.5%，不過，撇除電子產品，其他出口跌1.7%，包括衣服跌11.6%；出口到內地增長19%，抵銷歐洲出口大跌8%）、消費增長大幅放緩。
事實上，零售消費是香港經濟過去幾年間的一個亮點。不過，2010和2011年的高增長，2012年不復見：由2011年的增長25%，收縮到2012年頭10個月的9.9%；其中尤其誇張的是名貴鐘錶珠寶，由2011年的增長47%，跌到只有6.6%。於是，2012年，零售銷售的增長不及商舖租金增長（旺區平均增加15%左右）。
這也反映在企業業績中，周大福（1929）剛公佈第三季的營業額增長僅4%，同店銷售更跌8%，成績較市場預期為差。
展望2013年，美國經濟看似重拾復蘇勢頭，但「印銀紙」後遺症對環球市場的影響仍存疑問；歐債危機則繼續「拖字訣」救市，永遠頭痛醫頭，腳痛醫腳，相信有排都未醫好。相比起來，亞洲區的經濟增長較優，自然成為全球零售業增長的火車頭角色，而中國的「自由行團隊」，當然是推動本港零售增長的重要因素。
不過，本港租金高昂早已「蜚聲國際」，雖然有報告指，今年租金升幅將較2012年為低，但筆者預料零售業的銷售額增長仍會較租金升幅為少，可見營運壓力將持續。
事實上，零售消費是香港經濟過去幾年間的一個亮點。不過，2010和2011年的高增長，2012年不復見：由2011年的增長25%，收縮到2012年頭10個月的9.9%；其中尤其誇張的是名貴鐘錶珠寶，由2011年的增長47%，跌到只有6.6%。於是，2012年，零售銷售的增長不及商舖租金增長（旺區平均增加15%左右）。
這也反映在企業業績中，周大福（1929）剛公佈第三季的營業額增長僅4%，同店銷售更跌8%，成績較市場預期為差。
展望2013年，美國經濟看似重拾復蘇勢頭，但「印銀紙」後遺症對環球市場的影響仍存疑問；歐債危機則繼續「拖字訣」救市，永遠頭痛醫頭，腳痛醫腳，相信有排都未醫好。相比起來，亞洲區的經濟增長較優，自然成為全球零售業增長的火車頭角色，而中國的「自由行團隊」，當然是推動本港零售增長的重要因素。
不過，本港租金高昂早已「蜚聲國際」，雖然有報告指，今年租金升幅將較2012年為低，但筆者預料零售業的銷售額增長仍會較租金升幅為少，可見營運壓力將持續。
內地人或棄港赴歐
此外，零售業亦須面對政治因素及內地人消費結構模式的改變，前者是中國新任政治班子將大力打貪，令內地「送禮」活動暫時收斂；港人對於「自由行」所衍生的社會問題，令自由行城市開放困難重重；後者則是歐洲經濟疲軟，歐元大跌，人民幣的購買力相應提高，或吸引部份多次來港旅遊的自由行人士，改為前往歐洲購物。
當然，隨着中國經濟周期在去年第三季開始見底，不少業內人士均認為，今年全年內地GDP可重見8%，料內地自由行來港消費情況會見改善。問題是，內地顧客在外地購買奢侈品，會否減低在香港消費的比例；就算在港消費，中低檔的部份會否提高（而奢侈品比例下降）；更重要的是，內地力谷內需，會否下調消費品和奢侈品進口關稅以振興內地消費活動？
總而言之，本港零售業前景並非一帆風順，有機會拖累本港經濟前景。
當然，隨着中國經濟周期在去年第三季開始見底，不少業內人士均認為，今年全年內地GDP可重見8%，料內地自由行來港消費情況會見改善。問題是，內地顧客在外地購買奢侈品，會否減低在香港消費的比例；就算在港消費，中低檔的部份會否提高（而奢侈品比例下降）；更重要的是，內地力谷內需，會否下調消費品和奢侈品進口關稅以振興內地消費活動？
總而言之，本港零售業前景並非一帆風順，有機會拖累本港經濟前景。
