上個星期，政府公佈未來3至4年的一手私人住宅供應量預計為7.8萬個單位，是十一年以來新高。供應多，並不代表樓價會跌，事關刻下最影響樓價的，不是供應多寡、不是美國何時加息，而是市民對樓價易升難跌這股牢不可破的信心及心理預期。
正正是這種意識形態，扭曲了供求管理、弱化政府多次的辣招甚至幫倒忙，在股市財富效應下，股榮相信今年除細價樓繼續癲外，豪宅將成為升市的火車頭。
正正是這種意識形態，扭曲了供求管理、弱化政府多次的辣招甚至幫倒忙，在股市財富效應下，股榮相信今年除細價樓繼續癲外，豪宅將成為升市的火車頭。
供應重災區 樓價反企硬
之所以說意識形態扭曲了供求管理，可以在供應層面上印證。以往住宅供應偏多的地區，樓價一般會受壓。但這種情況在近兩三年，形勢似乎逆轉。一手供應重災的地區，樓價反而企硬，甚至很大機會跑贏大市。
以2013年為例，當年元朗全年一手落成量近四千伙，佔全港整體達44%，以為會推冧該區樓價，情況剛好相反。元朗新盤以市價開售，二手指標屋苑如蝶翠峰、采葉庭及新元朗中心，全年樓價升幅介乎8%至16%，遠高於同年中原樓價指數（CCL）的3%升幅。至於供應同屬偏高的將軍澳及沙田，二手屋苑樓價亦較全港整體為高。
去年全年落成量達萬五伙，按年升近倍，但三大供應地區：將軍澳、元朗及荃灣，樓價反而越升越有（詳見表）。
昔日社會，分支家庭一般傾向原區置業，希望與父母有較好的維繫，但二手盤源乾涸，部份子女見盤追盤，那裏有新盤，就在那裏植根，因此所謂新盤重災區，卻變成準買家上車恩物區，連帶周邊屋苑也齊齊受惠追落後。
用這種逆向思維推測，今年揀上車地區，理論上供應越多，樓價越硬。根據最新2015香港物業報告，今年預計全港整體一手私宅落成量為1.33萬個，最多的地區為九龍城區，實際包括了紅磡、土瓜灣、馬頭角、馬頭圍、啟德、何文田、九龍塘及筆架山，數目約2,435個，佔整體近兩成。隨後兩個重災區，分別為沙田及離島（主要是東涌），約佔整體共29%。至於明年三大新盤重災區，按次序為元朗、將軍澳及東涌。
過去數次樓市周期，樓價急跌都源於社會出現管理預期之外的事，因此，一旦加息落實、明年供應開始增加，都不會是推冧樓價的元兇，真正的導火線是信心。信心一失，甚麼也撐不住，屆時逆向思維也會失效，供應越多，樓價越快「落」。
以2013年為例，當年元朗全年一手落成量近四千伙，佔全港整體達44%，以為會推冧該區樓價，情況剛好相反。元朗新盤以市價開售，二手指標屋苑如蝶翠峰、采葉庭及新元朗中心，全年樓價升幅介乎8%至16%，遠高於同年中原樓價指數（CCL）的3%升幅。至於供應同屬偏高的將軍澳及沙田，二手屋苑樓價亦較全港整體為高。
去年全年落成量達萬五伙，按年升近倍，但三大供應地區：將軍澳、元朗及荃灣，樓價反而越升越有（詳見表）。
昔日社會，分支家庭一般傾向原區置業，希望與父母有較好的維繫，但二手盤源乾涸，部份子女見盤追盤，那裏有新盤，就在那裏植根，因此所謂新盤重災區，卻變成準買家上車恩物區，連帶周邊屋苑也齊齊受惠追落後。
用這種逆向思維推測，今年揀上車地區，理論上供應越多，樓價越硬。根據最新2015香港物業報告，今年預計全港整體一手私宅落成量為1.33萬個，最多的地區為九龍城區，實際包括了紅磡、土瓜灣、馬頭角、馬頭圍、啟德、何文田、九龍塘及筆架山，數目約2,435個，佔整體近兩成。隨後兩個重災區，分別為沙田及離島（主要是東涌），約佔整體共29%。至於明年三大新盤重災區，按次序為元朗、將軍澳及東涌。
過去數次樓市周期，樓價急跌都源於社會出現管理預期之外的事，因此，一旦加息落實、明年供應開始增加，都不會是推冧樓價的元兇，真正的導火線是信心。信心一失，甚麼也撐不住，屆時逆向思維也會失效，供應越多，樓價越快「落」。
