股市與樓市多年來的表現，很多時亦步亦趨，甚至前者走勢間中領先後者數個月不等。然而，金融海嘯的較後時期，香港股市似乎與樓價出現短暫脫鈎。今期我們將探討這課題，並從樓市市寬角度，跟進近月樓價回穩及反彈的質素。
觀察歷年二手樓價與恒生指數的變化，很容易發現兩者表現不時亦步亦趨【圖1】。事實上，自1980年至今，二手樓價指數與恒生指數「全期」的相關系數高達0.84（correlation coefficient；數值介乎+/-1之間，愈接近+/-1，代表兩者正/負相關性愈大），即有逾七成樓價指數變動，可以透過恒指來解釋，足見兩者關係異常密切。
2012年曾短暫背馳
不過，從金融海嘯後恒指的走勢可發現，在2010年後恒指大部分時間在18000至25000點大範圍內「發上發落」，惟期間樓價表現卻維持反覆向上， 反映兩者密切關係有冷卻跡象。若從歷年兩者24個月移動相關系數看，其實早於2011年初至2012年底期間，樓價與恒指的相關性持續減弱，在2012年8月這個系數更曾低見-0.54，創歷年有記錄以來第二低，反映期間樓市與股市密切關係脫鈎，甚至呈背道而馳。此外，從【圖2】亦可發現，自去年中至今，這個24個月移動相關系數亦有再次減弱跡象【圖2】。
那麼恒生指數的變化，對樓價走勢是否再沒有啟示性呢？儘管近數年樓價指數與恒指的相關性有所降低，惟若從恒指按年變化（6個月平均）分析，其變動與二手樓價的按年變化，仍然維持着頗為密切的關係【圖3】。簡言之，當恒指6個月平均按年變化從高位回落，甚至跌至負水平之下，樓價按年變化往往亦會緊隨其後；反之，恒生指數6個月按年變化從低位回升，樓價變速亦會出現反覆向上。
若把兩者關係量化，從6個月恒指按年平均變化（X）與二手樓價按年變化（Y）集散圖可見，兩者大致呈正向關係，即同上、同落；而且從迴歸分析（regression analysis），迴歸線程式為Y = 0.4258X + 0.0403；換言之，每當X上升或下跌1%，Y（即二手樓價按年變化）便上升或下跌約0.43個百分點【圖4】。例如，讀者若相信恒指按年變化（6個月平均）稍後將由3月份的-13%進一步擴闊至-30%，意味樓價按年變化可能較現水平平均再跌逾7%；其他因素不變。由此可見，樓價與股市的關係，尚未出現完全脫鈎情況。
另一方面，本欄將跟進近月來樓市市寬的表現。
本港樓價自去年第三季見頂回落，至今年第一季末最多累跌13.3%；不過，自4月至今，跌勢已有所緩和或暫時喘定。當時本欄亦指出，往後樓市的發展（即往後樓價表現是見底回升，還是反彈後再尋底）， 端視是次樓市反彈的質素【註】。樓價經過近個半月以來整固後，多個樓市市寬指標均出現超賣反彈；現時也許可跟進一下這些指標近期的表現：
屋苑樓價高於10周移動平均比率：從統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率可見，比率於今年初和3月中跌至不足一成，反映當時屋苑調整的範圍頗為全面，亦顯示整體屋苑表現已處於十分超賣狀態。隨後這市寬指標見底回升至今（較樓市指數更早兩周見底），惟這比率迄今最高亦只曾升至51.7%便無力再上，最新讀數為48.3%，即全港118個主要指數成分屋苑中，只有57個平均呎價高於其10周移動平均，數目不足一半屋苑【圖5】。
正如以往分析已指出，樓價若扭轉目前頹勢並重拾升軌，預計這比率可升越七成的門檻。換言之，目前有關樓市市寬指標表現仍然偏弱，未可確認樓市自去年9月開始的跌浪已見底。
樓價仍處超賣反彈
樓價升/跌線（A/D線）：統計全港118個屋苑樓價3個月移動A/D線，在2月21日低見-59，創有紀錄以來新低，顯示過去3個月內，118個指數成分屋苑樓價錄得下跌的數目較上升平均多出59個，反映當時市況處於異常超賣。隨後A/D線同樣見底回升（較樓市指數早5周見底），至今已回升至-14的水平，即過去3個月下跌屋苑數目平均較上升多14個。指標尚未明顯重返零水平之上，同樣反映指標只是處於超賣反彈階段。
總括而言，綜合以上兩項樓市市寬指標來看，雖然過去個多月均出現不同程度反彈，惟至今未可確認二手樓價見底。換另一個角度看，若稍後這些樓市市寬未能進一步向上突破，甚至重拾跌勢，意味樓市的「死貓彈」可能已完結。信報投資分析部
