引起軒然大波的英國脫歐事件，繼續令金融市場掀起連綿餘震。市場人士開始評估今次黑天鵝事件對不同資產價格的長遠影響。其中，有分析認為，香港樓價將因是次脫歐事件而止跌回升。是耶？非耶？今期我們將探討英國脫歐對本港樓價的影響。
自英國公投決定脫離歐洲聯盟後，金融市場猶如出現七級地震，把環球股市和滙市震散。更嚴峻的問題是，英國公投的結果相信只是問題開端，隨後的餘波如其他歐盟成員國可能進行公投脫歐，以及蘇格蘭和北愛爾蘭可能「脫英」等不明朗因素，將沒完沒了地震盪環球金融市場，尤其是歐洲。
不過，英國（歐盟）之失，也許是其他地方之得。事實上，有分析認為是次英國脫歐的黑天鵝事件，將可能成為香港樓市轉捩點，並預期樓價已見底。是耶？非耶？
歐洲的局勢持續不穩下，反而令香港樓市受惠，坊間的論據大致可歸納為以下三方面：
一）資金撤歐入亞（包括香港）。如前所述，脫歐風暴可能只屬剛起步，在這沒完沒了動盪且不明朗的局勢發展下，亞洲（包括香港）或可成為資金避險地區；而內地資金亦可能加大南下。在水漲船高的效應下，香港樓市將可受惠。
二）美國聯儲局沒有加息條件，甚至有機會減息。毋庸置疑，英國脫歐的黑天鵝事件，確實打亂聯儲局的加息部署（不過即使沒有脫歐事件，加息空間亦不會太大），甚至乎聯儲局在下一輪貨幣政策會議後決定不加反減。
事實上，最新聯邦基金利率期貨顯示，在英國公投前（23日），市場仍然相信美國今年加息機會頗高【圖1】。不過，從英國公投後的期貨息率顯示，今年內美國加息似乎無望，在未來三次FOMC會議加息的機會是零。反而，一直顯示無減息機會的情況，在英國公投後，機會率飆升至周三（29日）的8%和逾一成的水平。
美元或展新一輪強勢
三）央行們或將展開新一輪聯合量寬（QE）或財政政策的救市行動。英國脫歐事件觸動環球金融市場出現不同程度的震盪，甚至牽連環球經濟出現衰退的風險進一步上升（global recession）。當然，各國央行及政府又豈會坐以待斃。正如上周本欄的結論已指出，在經濟進一步轉壞（及現時金融市場持續動盪）下，相信各央行及政府稍後將（聯手）放鬆財政政策，甚至進一步推出新一輪QE穩住形勢，屆時環球金融市場資產價格料將再度全面「起動」；而坊間相信，香港樓價亦會因此受惠【註1】。
那麼，劇情發展是否如此呢？讓我們逐點拆解。
首先，資金「棄歐取亞」方面，歐洲持續的亂局，加上歐洲各國疲弱的經濟前景，更可能因為是次事件而蒙上陰影，資金外逃幾無懸念。不過，資金撤出歐洲，卻不代表必流入亞洲。事實上，在央行們有任何新一輪QE等行動之前，金融市場依然會異常動盪；市場維持risk off（低風險胃納）的心態，似乎是較合理的預期。故此，資金「棄歐取美」即流向美國（公債市場）的可能性，較「棄歐取亞」出現的機會大。換言之，美元整體走勢（或美滙指數），很可能因是次英國脫歐，而展開新一輪升浪。
事實上，從英國公投脫歐後外滙市場初步反應來看，歐羅和英鎊兌美元，以至反映一籃子亞洲區內貨幣的新興市場貨幣指數（ADXY）和新興市場資金流指標，均出現急插或反覆回落；反之，美滙指數卻從93點的低位反彈至接近97點的逾三個月以來高位（近日略為回吐至96點水平），似乎顯示市場資金「棄歐取美」較為配合目前市場初步表現【圖2】。
當然，是次英國脫歐事件，最終是否引發資金流向出現「棄歐取美」的大趨勢，相信還要觀察多一段時間才可確認。不過，值得留意的是，正如以往分析指出，美滙指數與樓價的變化有着異常密切的關係【註2】；美元走強（走弱），將對樓價構成下跌（上升）壓力，但前者領先後者約18個月【圖3、4】。事實上，按歷年數據計算，美滙指數與樓價的相關系數約為-0.51（愈接近+/- 1，同向/反向的關係愈密切）。
由此可見，若然是次英國脫歐引發資金「棄歐取美」，預料美元將進入新一輪強勢，並對香港樓價構成一定下行（而非上升）壓力。
應着眼實質按息變化
其次，聯儲局減息的機會方面。正如以往分析指出，加息並非一定會令樓價下跌；同樣道理是，減息亦不一定會令樓價上升；更何況目前聯儲局加息或減息的空間非常有限。反而，着眼點要看本港實質按息（即扣除通脹的按揭息率）的變化【註3】。從歷年按揭加權實質息率與本港樓價的表現可見，兩者呈此起彼落的情況【圖5；注意樓價指數按年變化為逆向座標】。換言之，本港實質按息愈高，樓價按年變化的下跌壓力便愈大；反之亦然。從最新數字顯示，實質按息約為-0.2%水平，較去年9月（即二手樓價見頂的月份）的+0.4%略為回落，但注意這是因為期間消費物價指數（CPI）回升所致。
除非本港CPI出現較明顯下滑，否則縱使聯儲局把聯邦基金利率減至零水平，對實質按息的影響只是聊勝於無；對本港樓價的影響不提也罷。那麼，央行/政府救市行動，又會否帶動本港樓市重展升勢呢？這點留待下周再續。不過，可以預告情況將會十分弔詭。
二之一
信報投資分析部
註1：見2016年6月23日【沿圖論勢】環球經濟衰退風險有幾大？
註2：見2015年11月26日【沿圖論勢】估算樓價第一波跌幅。
註3：見2015年8月6日【沿圖論勢】加息非觸發樓價回落主因。
