本欄上周已就英國脫歐的黑天鵝事件，從資金流向（歐洲）和美國息率政策的新形勢，探討其對香港樓市的影響。今期我們將繼續探討「後脫歐時代」香港樓價的走勢。
正如本欄上周的分析，英國脫歐事件後，市場估計將出現三種新形勢，並可能惠及香港樓市和股市。這三種新形勢，分別是：（1）資金流向將出現棄英（歐）取亞、（2）聯儲局可能採取減息行動，和（3）觸發各國央行，尤其是美聯儲推出新一輪聯手量寬（QE）行動。
筆者早已就前兩點作出剖析，簡言之，僅從資金撤出英國和歐洲，以及美國可能減息兩個觀點看，對香港樓價實質影響不大。畢竟資金流出英國和歐洲，並非意味資金定必流入亞洲和香港；而縱使美國不加息、甚或減息，其減息空間有限，對樓價心理因素影響大於實際（詳見上周本欄）。
現在我們將深入探討，聯儲局和各國央行若採取新一輪QE（放水行動），對香港樓價帶來的衍生影響。
多國央行尤其是美聯儲（因香港資產價格受美國量寬政策影響最大和直接），究竟會否再推新一輪量寬行動呢？有留意本欄的讀者，相信早已有答案。筆者早於去年底和近期的分析，多次指出今年聯儲局及其他各國央行，可能再推新一輪QE。始終環球經濟下行壓力，甚至衰退風險與日俱增，尤其英國脫歐事件後，令目前市況更添混亂，並產生更多不明朗因素。昨日，英倫銀行（BOE）押後實施逆周期資本緩衝措施，變相率先作出放水行動；而日本央行和歐洲央行估計亦正磨刀霍霍，或將按捺不住再推量寬或加大放水力度。
全球央行或再推量寬
至於聯儲局方面，耶媽從來都「鷹」不起來，英國脫歐引發金融市場動盪，令美國更有條件不加息， 甚至在外圍經濟進一步放緩下，有機會再推量寬（QE4）。至於在何時出招，就更難掌握。不過，除非外圍情況急轉直下，加上11月美國大選臨近，預料聯儲局或延至今年第四季較後時間才推QE4。
那麼，若聯儲局如預期般在稍後再推量寬，會否令香港樓價重展升浪？簡單的答案是會，但這次二手樓價回升弔詭的地方是，樓價佷可能反彈至去年9月的歷史高位水平，便無以為繼，隨後甚至有出現急跌或崩盤的可能。換言之，自2014年初起計的未來5至6年間，香港樓價有機會呈M形走勢，目前約正處於中段調整階段（至於近期樓價自去年9月以來的跌勢是否已喘定，即是否已到達M形中段的底部？從目前的數據來看，相信尚未可確認；不過，關鍵要看聯儲局何時出招。這點稍後另文再討論）。
那麼，為何會出現M形走勢呢？
簡言之，聯儲局若再推量寬，可以想像政策規模必會更為巨大，不然難有效力。至於美國新一輪量寬行動，對香港樓市影響主要來自兩方面，其一，股市（不論美股或港股）回升推動樓市向上；其二，資金進一步流入香港，進而帶動樓價造好。
正如以往分析已指出，踏入後金融海嘯的第七年，美股升跌與聯儲局的量寬政策，有異常密切關係，即所謂「升也量寬、跌也（冇）量寬」。聯儲局若重推新一輪量寬，美股和港股重拾升勢幾無懸念【圖1】。由於恒指與樓價關係依然密切，香港股市造好預料可惠及樓價回升。
在資金流入香港方面，筆者昨日在〈信圖分析〉指出，日本在過去數年間瘋狂量寬，目前日本貨幣基礎規模（monetary base；這是市場流動貨幣，即紙幣及硬幣，與商業銀行存放在央行結餘「儲備結餘」的總和），更出現超越美國的荒誕現象。然而，更荒誔的是，自2008年中至今，香港貨幣基礎的升幅，其實較美國和日本還要快【圖2】。
當然，香港貨幣基礎如脫韁野馬飆升，很大程度是受到美國量寬政策所致，令香港被動地放鬆銀根。故此，若聯儲局稍後推QE4，料有新一批資金（非源自英國脫歐觸發流出的資金）流入香港，進而推高資產價格，某程度上包括香港樓價。
資金湧入會推升樓價
換言之，隨着聯儲局再度量寬，樓價將從股市造好和資金流入帶動下回升，但預料樓價的升勢不及股市，且當樓價再次逼近前歷史高位水平時，升勢有機會無以為繼，箇中原因，除了辣招繼續抑制需求和樓市升勢外，發展商待售單位數目龐大，加上市場息率飆升等，均會成為樓價難以重展持久升浪的因素。
新供應大增抑制漲價
隨着特區政府近年積極推地，增加供應，未來數年樓宇的供應確有明顯上升趨勢。據屋宇署數字，2016年首季私人住宅已施工數量高達1.33萬個（2015年全年整體數字僅1.42萬個），若按此推算，今年全年整體數字或逾5萬個（【圖3】；2016年為全年估算數字）。當然，施工住宅數目與落成數量存有滯後。根據歷年數字顯示，前者約滯後後者3至4年。不過，特區政府在2013年中期起，把預售樓花期由20個月延長至30個月，並承諾加快審批樓花速度；故目前滯後的年數相信已縮減至1至2年。換言之，從目前施工數字看，2017至2018年將有龐大數量的新樓應市，這將抑制屆時樓市的升勢。
其次，市場利率抽升方面。隨着英國脫歐帶來不明朗因素，加上對經濟前景看淡和市場預期聯儲局不會加息，甚至預期推量寬等因素影響下，美國長期公債孳息近期顯著下挫至歷史低位【圖4】。
不過，從【圖4】可見，每次聯儲局開始量寬初期，債息均會出現顯著抽升，相信這是Buy the Rumor, Sell the Fact，以及資金從債市流向股市造成的現象；聯儲局稍後若開展QE4，預期債息將同樣有相若表現，惟今次反彈力度料將十分強勁，進而推高市場息率（按息率）及抑制樓市的升勢。
那麼，樓價為何最終會出現崩盤，並且完成Ｍ形的走勢呢？這點留待下周再續。
三之二
信報投資分析部
