本港二手樓價自去年第三季末，出現見頂回落的走勢。樓價反覆回落至今逾半年時間後，近期表現如上月本欄所指出，開始呈現回穩跡象【註1】。現時也許是合適時機檢視是次樓市調整周期中，「上車盤」是否如去年分析所言，承受較大下調壓力。
筆者去年初分析本港樓市時指出，從美元走勢、一手樓銷售數據和大價樓與細價樓溢價變化等，預示樓價將會於2015年下半年較後時段（第四季）見頂；而第一波的跌幅將介乎10%至15%，中小型住宅或「上車盤」料將承受較大下調壓力【註1】。
二手樓嚴重超賣
回望二手樓價過去近半年以來表現，中原城市領先指數（即反映二手樓價走勢的指數）自去年9月13日攀升至146.92點歷史高位後便輾轉回落，至今年3月27日低見127.46點，累積下跌13.25%。惟近兩星期走勢已見回穩，並且連續兩星期微升【圖1】。至於其他分區表現方面，除九龍和新界東外，均出現見底回穩走勢。
若從樓市市寬（market breadth）技術指標角度看，二手樓價經過一輪下滑後，出現嚴重超賣，現階段正進入超賣反彈。統計全港118個二手屋苑樓價高於10周移動平均價的比率可見，樓價下滑期間這比率同時出現急插的情況，去年底開始該比率大部分時間處於不足一成，1月底更曾低見5%，即全港118個主要二手屋苑中，只有6個平均呎價高於其10周移動平均價【圖2】。
正如上月本欄指出，除非在非比尋常的市況下，例如2000年6月科網股泡沫爆破後，又或2008年底金融海嘯期間，否則該比率甚少跌至如斯低位，某程度反映是次跌勢既全面又「狠」（這或與目前二手樓市流動性不足有一定關係，日後或另文再作討論）。該市寬比率已於3月13日低位企穩，隨後反覆回升至最新的31.4%，創逾半年高位，反映二手樓市開始出現超賣反彈。
上車盤下調壓力較重
若從A/D線另一個市寬角度看（這是統計全港118個屋苑樓價3個月上升與下跌差距的變化），A/D線於今年2月21日下挫至-59的紀錄低位，顯示過去3個月內下跌屋苑平均數目較上升的多59個，樓價已異常超賣【圖3】，隨後A/D線見底回升至今，同樣較樓價指數早約5星期發出反彈訊號。
當然，二手樓價指數於3月27日所創的低位，是否確認見底仍有待確認。不過，近期樓市市寬指標已從低位反覆回升，相信樓價出現超賣反彈的機會頗高。由於屋苑樓價高於10周移動平均價比率和A/D線仍處於相對偏低水平，相信樓價反彈尚未結束。不過，樓價是否轉勢回升，正如上月本欄分析，很大程度視乎是次樓市指標的反彈質素【註2】，這點筆者會在稍後適當時間與讀者跟進有關情況。
除此之外，是次樓市調整/回落，是否如去年分析所指出，「上車盤」（即涉及銀碼較細的樓盤）承受相對較大的沽售壓力呢？這點我們可在以下兩方面找到端倪。
其一，觀察大型單位與中小型單位樓價指數比率（10周平均；下簡稱「大、小型樓價比率」）【註3】，從最新「大、小型樓價比率」可見，比率從去年8月中開始輾轉回升，即整體樓價指數回落前，中小型單位樓價已呈下調壓力，至今持續跑輸大型單位樓價指數【圖4】。換另一角度看，「上車盤」在是次下跌浪中，明顯有較大跌幅。
轉勢與否看反彈質素
其次，觀察屋苑平均呎價與樓價變化集散圖（scatter plot）。從全港118個屋苑樓價自去年9月13日至今年4月10日的變化（四周平均）與屋苑最新四周平均呎價的集散圖可見，屋苑平均呎價愈低，在過去7個月以來樓市下跌幅度便傾向愈大【圖5】。由於「上車盤」或中小型單位的呎價通常較低，意味可以曲線引證是次樓市調整中，「上車盤」確實有較大下跌壓力。
總括而言，從近月樓市市寬指標和樓價指數的表現看，二手樓價開始新一輪超賣反彈的機會甚高，但後市是「死貓彈」還是轉勢，端視是次樓市指標反彈的質素。此外，從「大、小型樓價比率」和前述集散圖可以引證去年本欄的推測，在是次樓市下跌浪中，上車盤或小型單位相對承受較大下調壓力，跌幅往往大於整體樓市。信報投資分析部
註1：本欄2015年1月15日〈樓價年底有機會見頂〉、2015年2月11日〈樓價進一步確認年內見頂〉、2015年3月12日〈另外兩個樓價見頂因素〉和2015年9月17日〈樓價第一波跌幅有幾多？〉等。
註2：見本欄2016年3月10日〈樓市呈回穩先兆 後市看反彈質素〉。
註3：這是透過10周平均大型單位樓價指數除以10周平均中小型單位樓價指數所得的比率，比率愈高，代表大型單位樓價表現較中小型為佳；反之亦然。
