國際大鱷索羅斯（George Soros）日前發表評論，指他透過觀察，中國經濟正走向硬着陸，更將拖累全球陷入通縮困局。通縮就是通脹的相反，物價收縮，引伸到人工及股樓等資產價格下跌，手上現金越遲消費便越着數。
對上一個通縮周期，發生在98年金融風暴後，香港自98年11月開始步入長達68個月的通縮周期，其間樓價暴瀉超過六成，通街負資產，減薪裁員潮之聲不絕於耳。通縮原因，是香港實行聯繫匯率，被迫跟美元走強。金融風暴後，大部份亞洲貨幣齊齊貶值最少兩成，港紙不能跟貶「被迫貴」，結果是損害港競爭力，觸發全城大減價，樓價、工資、租金、貨品價格統統下跌以維持競爭力。03年沙士後，內地實施自由行政策，經濟重見起色，04年6月香港步出通縮困局，港樓價亦確認見底，展開十年超級大升浪。
綜合政府統計署過去35年租金、樓價及消費物價（CPI）資料，有幾個現象可以分享一下。八十年代初至九十年代初，本港私人住宅租金及樓價指數，差不多以每年雙位數字升幅同步攀升，當時經濟發展蓬勃，人工以至租金每年都有一成漲幅，令通脹也多年處於10%以上。
綜合政府統計署過去35年租金、樓價及消費物價（CPI）資料，有幾個現象可以分享一下。八十年代初至九十年代初，本港私人住宅租金及樓價指數，差不多以每年雙位數字升幅同步攀升，當時經濟發展蓬勃，人工以至租金每年都有一成漲幅，令通脹也多年處於10%以上。
97年樓價指數首度超越租金指數，但隨住本港步入通縮，樓價於98至03年間，六年間累跌62%，較租金同期的45%跌幅為多。04年至08年本港通脹溫和，租金及樓價升幅相若。但踏入09年，樓價如脫韁野馬，七年間飆升1.5倍，同期租金僅升0.5倍，通脹則介乎2至4%。樓價大幅跑贏租金，元凶就是美國因金融海嘯實行量寬放水及超低息政策而造成的。美國結束量寬、去年底重啟加息，港息就算不跟，也只是時間問題，讓一切重回正軌。
本港去年全年錄得3%通脹，上月則為2.5%，通縮重臨似乎言之過早，不過計算CPI重要元素的租金，已經大幅下跌，上周中原地產公佈二手住宅平均租金上季跌7.1%，為海嘯後最大按季跌幅，當租值率先大幅下滑，樓價下跌幅度及速度將會迎頭趕上，令樓價指數與租金指數差距收窄，這也是今回樓市調整浪，樓價跌幅會大過租金跌幅的理據。
樓價究竟最終是跌兩成、三成甚至四成始見底，關鍵在於通縮期是長是短。人民幣貶值及油價大跌，已令亞幣近年出現相當程度的貶值，更慘情是，本港經濟下行的同時，卻要焗跟美元強勢，港紙表面風光，內裏陰乾，某程度重演98年後的劇本。當年港幣好使，市民愛往東南亞旅遊，就如目前港人愛赴日本一模一樣。但隨住通縮加劇，市民不願花錢，「賤物鬥窮人」將掀動骨牌效應，物價以螺旋形下滑，屆時甚麼剛性需求、建築費貴，都不是樓價難跌的藉口，事關在減薪裁員威脅下，市民朝不保夕，有樓要供的，反而成為最容易受傷的一群。
分析樓市，每個人都有自己的觀點，但諷刺是，樓價升跌關鍵，最終睇投資有冇着數，租值回報每況愈下，樓價只會越跌越深。而租值回報會隨通縮殺到而趨跌。通縮寒流下，港樓會霜凍。
本港去年全年錄得3%通脹，上月則為2.5%，通縮重臨似乎言之過早，不過計算CPI重要元素的租金，已經大幅下跌，上周中原地產公佈二手住宅平均租金上季跌7.1%，為海嘯後最大按季跌幅，當租值率先大幅下滑，樓價下跌幅度及速度將會迎頭趕上，令樓價指數與租金指數差距收窄，這也是今回樓市調整浪，樓價跌幅會大過租金跌幅的理據。
樓價究竟最終是跌兩成、三成甚至四成始見底，關鍵在於通縮期是長是短。人民幣貶值及油價大跌，已令亞幣近年出現相當程度的貶值，更慘情是，本港經濟下行的同時，卻要焗跟美元強勢，港紙表面風光，內裏陰乾，某程度重演98年後的劇本。當年港幣好使，市民愛往東南亞旅遊，就如目前港人愛赴日本一模一樣。但隨住通縮加劇，市民不願花錢，「賤物鬥窮人」將掀動骨牌效應，物價以螺旋形下滑，屆時甚麼剛性需求、建築費貴，都不是樓價難跌的藉口，事關在減薪裁員威脅下，市民朝不保夕，有樓要供的，反而成為最容易受傷的一群。
分析樓市，每個人都有自己的觀點，但諷刺是，樓價升跌關鍵，最終睇投資有冇着數，租值回報每況愈下，樓價只會越跌越深。而租值回報會隨通縮殺到而趨跌。通縮寒流下，港樓會霜凍。
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