日本意外地宣佈實施負利率政策，連帶歐洲行長暗示3月再放水，全球股市立即起哄，霎時間，市場再響起見底撈底的聲音。
歐洲央行年半前推行負利率、如果是有效的話，就不會不斷量寬放水，甚至計劃擴大負利率。如果量化寬鬆（QE）是嗎啡的話，負利率極其量是「過期偉哥」，事關藉負利率刺激銀行放貸最終睇經濟狀況。歐洲日本最大問題，不是銀行不願放貸，而是企業及市民不敢借貸。
可以想像，歐元日圓以至其他貨幣會趨弱，美元強勢在上半年或得以延續，與美元掛鈎的港幣，撇除是否被大鱷狙擊，競爭力將續被陰乾。而即使美息不加，港元拆息其實已有一次「被加息」的水平，這個狀況會隨住實錢不斷流走而進一步慢慢扯高。最新一個月及三個月港元拆息水平，目前是0.384及0.685厘，較一個月前分別高0.1厘及0.3厘。事關H按主要參考一個月及三個月拆息，換言之，無論是新做用Hibor計息的按揭抑或舊有H按客，供樓利息開支都會增加。
越來越多大行加入唱淡樓市行列，上周最激的是德銀，估計本港樓市熊市會持續三年，住宅樓價及零售舖租會大跌四成，但認為現時是買入新地（016）的機會，原因是股價已反映樓市三年熊市的因素。對此，絕不認同，甚至是匪夷所思。
投資銀行唱好見怪不怪，但這份報告的神奇，在於能推算出未來三年樓市會PK之餘，可以逆思維叫買地產股，因為新地股價已經跌到PK三年的估值，抵啊！姑勿論這位分析員是否貼中樓市熊市三年不說，但何以有能耐敢說，股價已反映三年熊市，這才是重點。
地產股一般較樓價先行一季至半年，中原指數最新數字較去年9月高位跌了一成。而絕大部份地產股則於去年5月見頂，至今高位回吐了三成至五成等（見表）。地產龍頭新地最新股價則較去年高位跌了四成。跌四成在一個調整浪中，算多嗎？答案是，跌了四成，可能跌多四成。
統計對上兩次地產股及樓市下行周期，地產股自高位跌幅，絕對恐怖。97至03年，CCL累積跌了接近七成，單是97至98年，跌幅已經有六成。而地產及相關股，跌幅動輒七成以上。新世界（017）及美聯（1200）累瀉九成，嘉里（683）、會德豐（020）及新地，亦有八成累積跌幅。
較近期的07至08年，CCL雖然只跌了23%，但地產股卻是完全兩回事。四隻地產股自高位跌了逾八成始見底，跌最少的長實（001，未重組前）也有65%跌幅。
新盤減價戰未開始、二手劈價殺得慘烈、走資加息陰霾未消去，說地產股抵買，只能說是癡人說夢。
今年樓市、股市以至油金匯大跌，背後不是爆了甚麼金融風暴或金融海嘯，而是甚麼都未爆，市場最大的不明朗因素是等爆，正如內銀股一樣。這種心態下，甚麼預測、理據也變得軟弱無力，因為大家知道，大佬未出場，恐怖在後頭。
可以想像，歐元日圓以至其他貨幣會趨弱，美元強勢在上半年或得以延續，與美元掛鈎的港幣，撇除是否被大鱷狙擊，競爭力將續被陰乾。而即使美息不加，港元拆息其實已有一次「被加息」的水平，這個狀況會隨住實錢不斷流走而進一步慢慢扯高。最新一個月及三個月港元拆息水平，目前是0.384及0.685厘，較一個月前分別高0.1厘及0.3厘。事關H按主要參考一個月及三個月拆息，換言之，無論是新做用Hibor計息的按揭抑或舊有H按客，供樓利息開支都會增加。
越來越多大行加入唱淡樓市行列，上周最激的是德銀，估計本港樓市熊市會持續三年，住宅樓價及零售舖租會大跌四成，但認為現時是買入新地（016）的機會，原因是股價已反映樓市三年熊市的因素。對此，絕不認同，甚至是匪夷所思。
投資銀行唱好見怪不怪，但這份報告的神奇，在於能推算出未來三年樓市會PK之餘，可以逆思維叫買地產股，因為新地股價已經跌到PK三年的估值，抵啊！姑勿論這位分析員是否貼中樓市熊市三年不說，但何以有能耐敢說，股價已反映三年熊市，這才是重點。
地產股一般較樓價先行一季至半年，中原指數最新數字較去年9月高位跌了一成。而絕大部份地產股則於去年5月見頂，至今高位回吐了三成至五成等（見表）。地產龍頭新地最新股價則較去年高位跌了四成。跌四成在一個調整浪中，算多嗎？答案是，跌了四成，可能跌多四成。
統計對上兩次地產股及樓市下行周期，地產股自高位跌幅，絕對恐怖。97至03年，CCL累積跌了接近七成，單是97至98年，跌幅已經有六成。而地產及相關股，跌幅動輒七成以上。新世界（017）及美聯（1200）累瀉九成，嘉里（683）、會德豐（020）及新地，亦有八成累積跌幅。
較近期的07至08年，CCL雖然只跌了23%，但地產股卻是完全兩回事。四隻地產股自高位跌了逾八成始見底，跌最少的長實（001，未重組前）也有65%跌幅。
新盤減價戰未開始、二手劈價殺得慘烈、走資加息陰霾未消去，說地產股抵買，只能說是癡人說夢。
今年樓市、股市以至油金匯大跌，背後不是爆了甚麼金融風暴或金融海嘯，而是甚麼都未爆，市場最大的不明朗因素是等爆，正如內銀股一樣。這種心態下，甚麼預測、理據也變得軟弱無力，因為大家知道，大佬未出場，恐怖在後頭。
