2016年01月03日 趣BLOGBLOG：港樓去「勢」

中原樓價指數（CCL）去年埋單升2.6%，是連續七年上升。觀察到近一個月劈價個案迭增，有理由相信，二手樓價2015年已轉勢，由升轉跌，CCL去年微升只屬滯後反應而已。無論股市或樓市，真正可以於最高位沽、最低位撈只是鳳毛麟角，分辨出勝負關鍵的，取決於能否看清一個「勢」字。

英文有句把「勢」形容得非常貼切。The trend is your friend,until the end when it bends。在投資市場，一成不變做好友或淡友，總有一天你總會中，但能否無限注等到尾卻難說了。轉軚無罪，順勢有理，只有掌握到形勢發展，順着這個勢頭伺機行動，相信市場的規律，方稱得上高手。
人民幣2005年滙改後一直升值，不計2009年微貶不足0.1%，至2013年已升足37%。2014年貶值2.5%，就是人幣轉勢年。
去年中人幣惡意貶值，市場對貶值預期加深，最終全年累貶4.4%。無論總理李克強、人行周小川甚至是本港財金官員企出來，高呼人幣沒大貶空間，但內地資金瘋狂流走既成事實，人幣只會續跌難升，到目前為止，大部份企業未有為手上巨額人民幣作出減值預備，為今年的全年業績，構成一定程度的困擾。
2014是人幣的轉勢年，2015就是樓市的轉勢年。CCL自2008年底低見56.7，至去年9月中旬於146.9見頂，升幅達到1.6倍，亦可謂完成今回升市的周期。近七年升浪，靠的是低息環境、租金回報及供應預期。上月聯儲局落實加息，撐起港樓的最大因素隨之消失，港息遲加，但唔會唔加，今年港樓會進入去泡沫的過程。過去數年支持樓價喪升的租金，自第三季後見頂急降，昔日加得最癲的細價樓，租金也回得最急。當各藍籌屋苑租金回到兩、三年前，剛性需求勁、建築費貴致樓價難跌的理論，已經靠不住腳。
樓市現轉勢訊號，問題是跌多少。去年10月股榮估調整約兩成，當時未解釋背後邏輯，待勢已轉，套用波浪理論中的神奇數字解讀，會更為充份。神奇數字是預測未來高低位的工具，有關理論大家可網上搜尋，在此不贅。一個升浪的回吐幅度，最常見的是0.236、0.382、0.5及0.618。以08年CCL自56.7升至今年9月146.9為整個升浪，回吐0.236，CCL見125.6，即意味由高位跌14.5%。如回吐0.382、0.5及0.618，CCL會見112.5、100.2及91.2，較去年高位調整23%、32%及38%。

原先以為今次跌浪以「陰、乾、慢」進行，但觀乎近月成交的下跌幅度及深度，有需要修訂。兩成是最樂觀預測，三成是今次基本步，而四成恐怕是人為因素。新一份施政報告1月中出爐，作為梁振英競逐連任前的最後一份功課，樓市政策會是報告重中之重。2012年7月CY正式上任，當時CCL約為103點，跌返至上述水平，CCL剛好要由高位跌三成。
當八間大學的校監居然叫人不用捐錢予大學；就算一直強調毋須撤辣的梁振英，今明兩年如突然轉軚減辣也毋須意外，隨之而來的，是供應暴增、通街平盤、樓價崩潰式下滑。2014年的濠賭、人民幣及零售齊齊見頂，2015年慘淡收場，誰敢保證港樓今年能逆勢而行。新一年以我的座右銘作結：Hope for the best，but prepare for the worst。