2015年12月20日 趣BLOGBLOG：建築費貴=樓價難跌？

二手樓有下行壓力，近期多宗誇張低價成交，集中在三類別。第一是財務出現問題的業主，例如多按盤及單位已經資不抵債，被財仔賤賣套現；第二類是早年在港買樓的內地買家，就算劈一、兩成，賬面利潤仍然可觀；第三類是單位質素欠佳（如凶宅或凶宅同層，以及遺產貨等），在市道轉壞及急欲出貨之環境，難免被狠狠鋤價。
無論甚麼原因，成交了的價就變市價。在準買家角度，往往以最新一單成交作為準則（Benchmark），還低一成是基本步，更甚者是叫低兩、三成博大霧。今時今日，撇除上述三類業主，大部份持貨能力仍然很強，高位降價一成相信是目前最大忍受限度，因此，二手成交估計會繼續萎縮，而樓價跌一成，應該是今浪調整的幅度，直至另一個特大誘因出現。另一個誘因令樓價出現新一波跌浪，估計不外乎三個。1）外圍經濟出現黑天鵝；2）政府撤銷辣招稅，令市場供應驟增；3）發展商新盤及貨尾盤減價促銷。
近幾年，發展商講得最多的說話，是建築成本貴，樓價難大跌。本月上旬，國際顧問行凱迪思發表《國際建築成本研究報告》，香港是亞洲建築成本之首，全球建築成本的排名，僅次紐約及倫敦。近年本港私樓建築成本每呎超過4,000元（不包括地價），最新說法是，建築成本已超過每呎5,000元。
統計處有個建築工程投標價格指數，2003至2007年，指數介乎700至850水平，每年升幅只有低單位百分點。但隨着多項大型基建及復建居屋等，指數由2009年第二季的983點，升近一倍至今年次季的1761點，而過去三年累升23%。事實上，政府今年4月曾公佈委託顧問研究顯示，佔建築成本35%及50%的建造業工人工資及材料，在過去三年分別上升34%及7%，從而令整體建築成本累積上升21%，當中勞工成本佔升幅12%，建築材料成本只佔4%。
由統計處公佈的建築工程工資及材料成本指數，亦得出類似數據。土木工程及建築合約的綜合工資，過去三年累升34%及45%，但部份建築材料成本已經出現明顯跌幅，其中瀝青跌價一成、金屬模板跌價逾兩成、鋼筋更加超過四成。在內地原材料價格持續走弱的環境，可以相信，建築材料價未來易跌難升。

建築股一窩蜂上市似見頂

今年是建築工程股上市的豐收年，初步統計，年內上市或即將掛牌的建築工程股，無論主板及創業板，數目超過15家，撇除創板相關股，在主板上市的工程股甫上市即潛水。行業一窩蜂上市，與其說市道好，我卻估計行業盈利似有見頂之勢，趁最好景、估值最高的時候上市抽水。就算往後業務唔掂，卻可成為賣殼的熱門對象。
近年湧現的建築顧問公司，會向工程公司收集物料價單，通報抬高物料價格水平，而建築工程尤其向下分判的，分判商亦會在項目投標時聯手托高價格。《競爭條例》正式生效後，這些動作可能違例，或有助建築成本下降。
曾幾何時，羅素街是全球最貴租的街道，今日已經五、六折大減價。同樣道理，香港建築成本全亞洲最貴，亦不代表將來只升不跌。建築費貴只是發展商冠冕堂皇賺到盡的藉口，去到最後，還是離不開供應及需求的大原則。當發展商用到超高成數按揭，助準買家上車也未能成功出貨，明年或回歸現實，直接減價，昔日甚麼建築費貴、樓價難跌的藉口也會消失，這是樓價下跌的第二波。